LIBOR, der engang var det vigtigste tal på de finansielle markeder, vil forsvinde fra historien efter juni 2023 og vil ikke længere blive brugt til at prissætte lån.

Fra 2022 er mange realkreditinstitutters rentetilpasningslån bundet til et indeks – SOFR.

Hvordan påvirker SOFR de variable lånerenter?Hvorfor skal SOFR bruges i stedet for LIBOR?

I denne artikel vil vi forklare, hvad SOFR præcist er, og hvad der er de vigtigste bekymringsområder, når man beregner justerbare renter.

 

Realkreditlån med justerbar rente (ARM)

I betragtning af de nuværende høje renter vælger mange mennesker rentetilpasningslån, også kendt som ARMs (Adjustable-Rate Mortgages).

Begrebet ”tilpasningsbar” betyder, at renten ændrer sig i løbet af lånets tilbagebetalingsår: Der aftales en fast rente for de første år, mens renten for de resterende år justeres med jævne mellemrum (normalt hvert halve år) eller et år).

For eksempel betyder en 5/1 ARM, at renten er fast i de første 5 år med tilbagebetaling og ændres hvert år derefter.

I den flydende fase er rentetilpasningen dog også begrænset (caps), fx efterfølges 5/1 ARM normalt af det trecifrede tal 2/1/5.

·2'eren refererer til det indledende loft for rentejusteringen (indledende tilpasningsloft).Hvis din oprindelige rente for de første 5 år er 6 %, kan loftet i det sjette år ikke overstige 6 % + 2 % = 8 %.

·1-tallet refererer til loftet for hver rentetilpasning undtagen den første (loft for efterfølgende reguleringer), dvs. maksimalt 1 % for hver rentetilpasning, der starter i år 7.

·5'eren henviser til den øvre grænse for rentetilpasninger i hele lånets løbetid (levetidsreguleringsloft), dvs. renten må ikke overstige 6 % + 5 % = 11 % i 30 år.

Fordi beregningerne af ARM er komplicerede, har låntagere, der ikke er bekendt med ARMs, ofte en tendens til at falde i et hul!Derfor er det meget vigtigt for låntagere at forstå, hvordan man beregner den variable rente.

 

Hvad er SOFRs hovedområder ved beregning af den variable rente?

For en 5/1 ARM kaldes den faste rente for de første 5 år startrenten, og den rente, der starter i 6. år er den fuldt indekserede rente, som beregnes af indeks + margin, hvor marginen er fast, og indekset er generelt den 30-dages gennemsnitlige SOFR.

Med en margin på 3% og en aktuel 30-dages gennemsnitlig SOFR er 4,06%, ville renten i det 6. år være 7,06%.

Hvad er dette SOFR-indeks helt præcist?Lad os starte med, hvordan rentetilpasningslån opstår.

I London i 1960'erne, da inflationen steg i vejret, var ingen banker villige til at yde langfristede lån til faste renter, fordi de var midt i den stigende inflation, og der var en betydelig opadrettet risiko for renterne.

For at løse dette problem oprettede bankerne rentetilpasningslån (ARM'er).

På hver nulstillingsdato samler individuelle syndikatmedlemmer deres respektive låneomkostninger som reference for nulstillingsrenten, og justerer den opkrævede rentesats, så den afspejler midlernes omkostninger.

Og referencen for denne nulstillingsrente er LIBOR (London Interbank Offered Rate), som du ofte hører om – det indeks, der tidligere er blevet refereret gentagne gange ved beregning af justerbare renter.

Indtil 2008, under finanskrisen, var nogle banker tilbageholdende med at angive højere udlånsrenter for at dække over deres egen finansieringskrise.

Dette afslørede de store svagheder ved LIBOR: LIBOR blev bredt kritiseret for ikke at have noget reelt transaktionsgrundlag og være let manipuleret.Siden da er efterspørgslen efter lån mellem banker faldet markant.

Som svar på risikoen for LIBORs forsvinden dannede Federal Reserve i 2014 Alternative Reference Rates Committee (ARRC) for at finde en ny referencerente til at erstatte LIBOR.

Efter tre års arbejde valgte ARRC officielt den sikrede overnatningsfinansieringsrente (SOFR) som erstatningssatsen i juni 2017.

Fordi SOFR er baseret på dag-til-dag-renten på det statsstøttede repomarked, er der næsten ingen kreditrisiko;og den beregnes ved hjælp af transaktionsprisen, hvilket gør manipulation vanskelig;derudover er SOFR den mest handlede type på pengemarkedet, hvilket bedst kan afspejle renteniveauet på fundingmarkedet.

Derfor vil SOFR fra 2022 blive brugt som standard for prisfastsættelse af de fleste variabelt forrentede lån.

 

Hvad er fordelene ved et rentetilpasningslån?

Federal Reserve er i øjeblikket i en renteforhøjelsescyklus, og 30-årige faste realkreditrenter er på høje niveauer.

Men hvis inflationen falder markant, vil Federal Reserve gå ind i en rentenedsættelsescyklus, og realkreditrenterne vil vende tilbage til normale niveauer.

Hvis markedsrenterne falder i fremtiden, kan låntagere effektivt reducere tilbagebetalingsomkostningerne og drage fordel af lavere renter uden at skulle refinansiere ved at vælge et rentetilpasningslån.

Derudover har rentetilpasningslån også typisk lavere renter i bindingsperioden end andre tidsbegrænsede lån og relativt lavere månedlige forudbetalinger.

Så i den nuværende situation vil et variabelt forrentet lån være et godt valg.