LIBOR, engang det vigtigste tal på de finansielle markeder, vil forsvinde fra historien efter juni 2023 og vil ikke længere blive brugt til at prissætte lån.

Fra og med 2022 er mange realkreditinstitutters rentetilpasningslån knyttet til et indeks – SOFR.

Hvordan påvirker SOFR renten på variable lån? Hvorfor bør SOFR anvendes i stedet for LIBOR?

I denne artikel forklarer vi præcis, hvad SOFR er, og hvad der er de vigtigste områder at være opmærksom på, når man beregner variabel rente.

 

Variabelforrentede realkreditlån (ARM)

I betragtning af de nuværende høje renter vælger mange mennesker rentetilpasningslån, også kendt som ARM (Adjustable-Rate Mortgages).

Udtrykket "justerbar" betyder, at renten ændrer sig over lånets tilbagebetalingsår: Der aftales en fast rente for de første par år, mens renten for de resterende år justeres med jævne mellemrum (normalt hvert halve år eller årligt).

For eksempel betyder en 5/1 ARM, at renten er fast i de første 5 år af tilbagebetalingen og derefter ændres hvert år.

I løbet af den variabelt optagne fase er rentetilpasningen dog også begrænset (caps), f.eks. efterfølges 5/1 ARM normalt af det trecifrede tal 2/1/5.

·2-tallet refererer til det indledende loft for rentejusteringen (indledende justeringsloft). Hvis din indledende rentesats for de første 5 år er 6 %, kan loftet i det sjette år ikke overstige 6 % + 2 % = 8 %.

·1-tallet refererer til loftet for hver rentejustering undtagen den første (loft for efterfølgende justeringer), dvs. maksimalt 1 % for hver rentejustering startende i år 7.

·5-tallet refererer til den øvre grænse for rentejusteringer i hele lånets løbetid (livstidsjusteringsloft), dvs. renten må ikke overstige 6% + 5% = 11% i 30 år.

Fordi beregningerne af ARM er komplicerede, har låntagere, der ikke er bekendt med ARM, ofte en tendens til at falde i et hul! Derfor er det meget vigtigt for låntagere at forstå, hvordan man beregner den variable rente.

 

Hvad er de primære fokusområder i forhold til SOFR ved beregning af den variable rente?

For en 5/1 ARM kaldes den faste rente for de første 5 år startrenten, og renten, der starter i det 6. år, er den fuldt indekserede rente, som beregnes ud fra indeks + margin, hvor marginen er fast, og indekset generelt er den gennemsnitlige 30-dages SOFR.

Med en margin på 3% og en aktuel 30-dages gennemsnitlig SOFR på 4,06%, ville renten i det 6. år være 7,06%.

Hvad er dette SOFR-indeks præcist? Lad os starte med, hvordan rentetilpasningslån opstår.

I London i 1960'erne, da inflationen steg voldsomt, var ingen banker villige til at yde langfristede lån til fast rente, fordi de var midt i en stigende inflation, og der var en betydelig opadgående risiko for renten.

For at løse dette problem oprettede bankerne lån med variabel rente (ARM).

På hver nulstillingsdato aggregerer de enkelte syndikatmedlemmer deres respektive låneomkostninger som reference for nulstillingsrenten og justerer den opkrævede rente for at afspejle omkostningerne ved finansieringen.

Og referencen for denne rentetilpasning er LIBOR (London Interbank Offered Rate), som man ofte hører om – det indeks, der er blevet brugt gentagne gange tidligere, når man beregner variabel rente.

Indtil 2008, under finanskrisen, var nogle banker tilbageholdende med at tilbyde højere udlånsrenter for at dække over deres egen finansieringskrise.

Dette afslørede de største svagheder ved LIBOR: LIBOR blev bredt kritiseret for ikke at have et reelt transaktionsgrundlag og for at være let at manipulere. Siden da er efterspørgslen efter lån mellem banker faldet kraftigt.

Som reaktion på risikoen for LIBORs forsvinden dannede Federal Reserve i 2014 Alternative Reference Rates Committee (ARRC) for at finde en ny referencerente til erstatning for LIBOR.

Efter tre års arbejde valgte ARRC officielt den sikrede overnight-finansieringsrente (SOFR) som erstatningsrente i juni 2017.

Fordi SOFR er baseret på dag-til-dag-renten på markedet for statsobligationer, er der næsten ingen kreditrisiko; og den beregnes ud fra transaktionsprisen, hvilket gør manipulation vanskelig; derudover er SOFR den mest handlede type på pengemarkedet, hvilket bedst kan afspejle renteniveauet på finansieringsmarkedet.

Derfor vil SOFR fra 2022 blive brugt som standard for prisfastsættelse af de fleste lån med variabel rente.

 

Hvad er fordelene ved et realkreditlån med variabel rente?

Den amerikanske centralbank, Federal Reserve, er i øjeblikket inde i en renteforhøjelsescyklus, og de 30-årige faste realkreditrenter er på et højt niveau.

Men hvis inflationen falder markant, vil Federal Reserve gå ind i en rentenedsættelsescyklus, og realkreditrenterne vil vende tilbage til normale niveauer.

Hvis markedsrenterne falder i fremtiden, kan låntagere effektivt reducere tilbagebetalingsomkostningerne og drage fordel af lavere renter uden at skulle refinansiere ved at vælge et lån med variabel rente.

Derudover har lån med variabel rente typisk også lavere renter i løbet af bindingsperioden end andre lån med fast løbetid og relativt lavere månedlige forudbetalinger.

Så i den nuværende situation ville et lån med variabel rente være et godt valg.