Ofte stillede spørgsmål

Det er generelt et godt tidspunkt at refinansiere, når renten på realkreditlån er 2 % lavere end den nuværende rente på dit lån. Det kan være en mulig løsning, selvom renteforskellen kun er 1 % eller mindre. Enhver reduktion kan reducere dine månedlige realkreditbetalinger. Eksempel: Din betaling, eksklusive skatter og forsikring, ville være omkring 770 USD på et lån på 100.000 USD til 8,5 %; hvis renten blev sænket til 7,5 %, ville din betaling være 700 USD, og ​​nu sparer du 70 USD om måneden. Din opsparing afhænger af din indkomst, dit budget, lånebeløb og ændringer i rentesatsen. Din betroede långiver kan hjælpe dig med at beregne dine muligheder.

Et point er en procentdel af lånebeløbet, eller 1 point = 1% af lånet, så ét point på et lån på $100.000 er $1.000. Point er omkostninger, der skal betales til en långiver for at få realkreditfinansiering under bestemte vilkår. Rabatpoint er gebyrer, der bruges til at sænke renten på et realkreditlån ved at betale noget af denne rente forud. Långivere kan referere til omkostninger i form af basispoint i hundrededele af en procent, 100 basispoint = 1 point eller 1% af lånebeløbet.

Ja, hvis du planlægger at blive boende i ejendommen i mindst et par år. At betale rabatpoint for at sænke lånets rente er en god måde at sænke din månedlige lånebetaling og muligvis øge det lånebeløb, du har råd til at låne. Men hvis du planlægger kun at blive boende i ejendommen i et år eller to, er din månedlige opsparing muligvis ikke nok til at dække omkostningerne ved de rabatpoint, du betalte på forhånd.

Den årlige procentsats (ÅOP) er en rente, der afspejler omkostningerne ved et realkreditlån som en årlig rente. Denne rente er sandsynligvis højere end den angivne rente eller den annoncerede rente på realkreditlånet, fordi den tager højde for kreditpoint og andre kreditomkostninger. ÅOP giver boligkøbere mulighed for at sammenligne forskellige typer realkreditlån baseret på de årlige omkostninger for hvert lån. ÅOP er designet til at måle de "sande omkostninger ved et lån". Det skaber lige vilkår for långivere. Det forhindrer långivere i at annoncere en lav rente og skjule gebyrer.
ÅOP påvirker ikke dine månedlige betalinger. Dine månedlige betalinger er udelukkende afhængige af renten og lånets løbetid.
Da ÅOP-beregningerne påvirkes af de forskellige gebyrer, som långivere opkræver, er et lån med en lavere ÅOP ikke nødvendigvis en bedre rente. Den bedste måde at sammenligne lån på er at bede långivere om at give dig et godtroende estimat af deres omkostninger på den samme type program (f.eks. 30-årig fastrente) til samme rente. Du kan derefter slette de gebyrer, der er uafhængige af lånet, såsom husforsikring, ejendomsretsgebyrer, escrow-gebyrer, advokatsalærer osv. Læg nu alle lånegebyrerne sammen. Den långiver, der har lavere lånegebyrer, har et billigere lån end den långiver med højere lånegebyrer.
Følgende gebyrer er generelt inkluderet i ÅOP:
Point - både rabatpoint og originationpoint
Forudbetalt rente. Den rente, der betales fra lånets udløbsdato til udgangen af ​​måneden.
Gebyr for lånebehandling
Underwritinggebyr
Gebyr for dokumentforberedelse
Privat realkreditforsikring
Escrow-gebyr
Følgende gebyrer er normalt ikke inkluderet i ÅOP:
Titel- eller abstraktgebyr
Låntagers advokatsalær
Gebyrer for husinspektion
Registreringsgebyr
Overførselsskatter
Kreditrapport
Vurderingsgebyr

Renterne på realkreditlån kan ændre sig fra den dag, du ansøger om et lån, til den dag, du afslutter transaktionen. Hvis renten stiger kraftigt under ansøgningsprocessen, kan det uventet øge låntagers realkreditbetaling. Derfor kan en långiver give låntager mulighed for at "låse" lånets rente og garantere denne rente i en bestemt periode, ofte 30-60 dage, nogle gange mod et gebyr.

Nedenfor er en liste over dokumenter, der kræves, når du ansøger om et realkreditlån. Hver situation er dog unik, og du kan blive bedt om at fremlægge yderligere dokumentation. Så hvis du bliver bedt om yderligere oplysninger, skal du være samarbejdsvillig og give de ønskede oplysninger hurtigst muligt. Det vil hjælpe med at fremskynde ansøgningsprocessen.
Din ejendom
Kopi af underskrevet salgskontrakt inklusive alle tilmeldte
Bekræftelse af den indbetaling, du har lagt på boligen
Navne, adresser og telefonnumre på alle involverede ejendomsmæglere, bygherrer, forsikringsagenter og advokater
Kopi af ejendomsoversigt og juridisk beskrivelse, hvis tilgængelig (hvis ejendommen er en ejerlejlighed, bedes du fremvise ejerlejlighedserklæring, vedtægter og seneste budget)
Din indkomst
Kopier af dine lønsedler for den seneste 30-dages periode og år til dato
Kopier af dine W-2-formularer fra de sidste to år
Navne og adresser på alle arbejdsgivere i de sidste to år
Brev med forklaring af eventuelle huller i beskæftigelsen inden for de seneste 2 år
Arbejdsvisum eller grønt kort (kopi forside og bagside)
Hvis du er selvstændig eller modtager provision eller bonus, renter/udbytte eller lejeindtægt:
Vedlæg fulde selvangivelser for de sidste to år PLUS resultatopgørelse for året til dato (vedlæg venligst en komplet selvangivelse inklusive vedhæftede skemaer og opgørelser. Hvis du har indsendt en forlængelse, bedes du vedlægge en kopi af forlængelsen.)
K-1'er for alle partnerskaber og S-selskaber for de sidste to år (tjek venligst din selvangivelse dobbelt. De fleste K-1'er er ikke vedhæftet 1040-formularen).
Udfyldt og underskrevet Federal Partnership (1065) og/eller Corporate Income Tax Report (1120) inklusive alle skemaer, opgørelser og tillæg for de sidste to år. (Kun påkrævet, hvis din ejerandel er 25% eller derover.)
Hvis du vil bruge underholdsbidrag eller børnebidrag for at være berettiget:
Fremvis skilsmissebevilling/retskendelse med angivelse af beløbet, samt bevis for modtagelse af midler for sidste år
Hvis du modtager social sikringsindkomst, invalideydelse eller VA-ydelser:
Fremvis tildelingsbrev fra agentur eller organisation
Finansieringskilde og udbetaling
Salg af din eksisterende bolig - vedlæg en kopi af den underskrevne salgskontrakt på din nuværende bolig og en erklæring eller salgsaftale, hvis den ikke er solgt (ved afslutningen skal du også vedlægge en forligs-/afslutningserklæring)
Opsparing, checkkonto eller pengemarkedsfond - fremvis kopier af kontoudtog for de sidste 3 måneder
Aktier og obligationer - fremsend kopier af din udskrift fra din mægler eller kopier af certifikater
Gaver - Hvis en del af dine kontanter skal lukkes, skal du fremvise en gaveerklæring og bevis for modtagelse af midlerne
Baseret på oplysningerne i din ansøgning og/eller din kreditrapport kan du blive bedt om at indsende yderligere dokumentation
Gæld eller forpligtelser
Udarbejd en liste over alle navne, adresser, kontonumre, saldi og månedlige betalinger for al nuværende gæld med kopier af de seneste tre månedlige opgørelser.
Inkluder alle navne, adresser, kontonumre, saldi og månedlige betalinger for realkreditindehavere og/eller udlejere for de sidste to år.
Hvis du betaler underholdsbidrag eller børnebidrag, skal du vedlægge en ægteskabelig aftale/retskendelse, der angiver vilkårene for forpligtelsen.
Check til dækning af ansøgningsgebyr(er)

Kreditvurdering er et system, som kreditorer bruger til at afgøre, om de skal give dig kredit. Oplysninger om dig og dine kreditoplevelser, såsom din betalingshistorik, antallet og typen af ​​konti, du har, forsinkede betalinger, inkassohandlinger, udestående gæld og alderen på dine konti, indsamles fra din kreditansøgning og din kreditrapport. Ved hjælp af et statistisk program sammenligner kreditorer disse oplysninger med kreditvurderingen af ​​forbrugere med lignende profiler. Et kreditvurderingssystem tildeler point for hver faktor, der hjælper med at forudsige, hvem der er mest sandsynligt til at tilbagebetale en gæld. Et samlet antal point – en kreditvurdering – hjælper med at forudsige, hvor kreditværdig du er, det vil sige, hvor sandsynligt det er, at du vil tilbagebetale et lån og foretage betalingerne til tiden.

De mest anvendte kreditvurderinger er FICO-vurderinger, som er udviklet af Fair Isaac Company, Inc. Din vurdering vil ligge mellem 350 (høj risiko) og 850 (lav risiko).

Da din kreditrapport er en vigtig del af mange kreditvurderingssystemer, er det meget vigtigt at sikre sig, at den er nøjagtig, før du indsender en kreditansøgning. For at få kopier af din rapport skal du kontakte de tre store kreditvurderingsbureauer:

Equifax: (800) 685-1111
Experian (tidligere TRW): (888) EXPERIAN (397-3742)
Trans Union: (800) 916-8800
Disse bureauer kan opkræve dig op til $9,00 for din kreditrapport.

Du har ret til at modtage én gratis kreditrapport hver 12. måned fra alle de landsdækkende forbrugerkreditoplysningsvirksomheder – Equifax, Experian og TransUnion. Denne gratis kreditrapport indeholder muligvis ikke din kreditvurdering og kan anmodes om via følgende hjemmeside: https://www.annualcreditreport.com

Kreditvurderingsmodeller er komplekse og varierer ofte mellem kreditorer og for forskellige typer kredit. Hvis én faktor ændrer sig, kan din score ændre sig – men forbedringen afhænger generelt af, hvordan denne faktor relaterer sig til andre faktorer, som modellen tager højde for. Kun kreditoren kan forklare, hvad der kan forbedre din score under den specifikke model, der bruges til at evaluere din kreditansøgning.
Ikke desto mindre evaluerer scoringsmodeller generelt følgende typer oplysninger i din kreditrapport

Betalingshistorik er typisk en væsentlig faktor. Det er sandsynligt, at din kreditvurdering vil blive påvirket negativt, hvis du har betalt regninger for sent, fået en konto henvist til inkasso eller er blevet erklæret konkurs, hvis denne historik fremgår af din kreditrapport.

Mange kreditvurderingsmodeller vurderer din gæld i forhold til dine kreditgrænser. Hvis det beløb, du skylder, er tæt på din kreditgrænse, vil det sandsynligvis have en negativ effekt på din score.

Generelt tager modeller højde for din kredithistorik. En utilstrækkelig kredithistorik kan have en effekt på din score, men det kan opvejes af andre faktorer, såsom rettidige betalinger og lave saldi.

Mange kreditvurderingsmodeller tager højde for, om du har ansøgt om kredit for nylig, ved at se på "forespørgsler" på din kreditrapport, når du ansøger om kredit. Hvis du har ansøgt om for mange nye konti for nylig, kan det have en negativ indflydelse på din score. Det er dog ikke alle forespørgsler, der tælles med. Forespørgsler fra kreditorer, der overvåger din konto eller ser på kreditrapporter for at afgive "forhåndsgodkendte" kredittilbud, tælles ikke med.

Selvom det generelt er godt at have etablerede kreditkonti, kan for mange kreditkortkonti have en negativ effekt på din score. Derudover tager mange modeller højde for den type kreditkonti, du har. For eksempel kan lån fra finansieringsselskaber under nogle scoringsmodeller påvirke din kreditvurdering negativt.
Scoringmodeller kan være baseret på mere end blot oplysninger i din kreditrapport. For eksempel kan modellen også tage højde for oplysninger fra din kreditansøgning: dit job eller din beskæftigelse, ansættelsesvarighed eller om du ejer en bolig.
For at forbedre din kreditvurdering under de fleste modeller, skal du koncentrere dig om at betale dine regninger til tiden, betale udestående gæld og ikke optage ny gæld. Det vil sandsynligvis tage noget tid at forbedre din score betydeligt.

En vurdering er et estimat af en ejendoms markedsværdi. Det er et dokument, der generelt kræves (afhængigt af låneprogrammet) af en långiver før lånegodkendelse for at sikre, at realkreditlånets beløb ikke overstiger ejendommens værdi. Vurderingen udføres af en "vurderingsmand", typisk en statsautoriseret professionel, der er uddannet til at afgive ekspertudtalelser om ejendomsværdier, dens beliggenhed, faciliteter og fysiske tilstand.

På et konventionelt realkreditlån, hvor din udbetaling er mindre end 20% af boligens købspris, kræver realkreditinstitutter normalt, at du tegner en privat realkreditforsikring (PMI) for at beskytte dem, hvis du misligholder dit realkreditlån. Nogle gange skal du muligvis betale op til 1 års PMI-præmier ved afslutningen af ​​lånet, hvilket kan koste flere hundrede dollars. Den bedste måde at undgå denne ekstra udgift på er at betale en udbetaling på 20% eller spørge om andre låneprogrammer.

Ejendommen overdrages officielt fra sælger til dig ved "Afslutning" eller "Finansiering".

Ved handlens afslutning overføres ejerskabet af ejendommen officielt fra sælger til dig. Dette kan involvere dig, sælger, ejendomsmæglere, din advokat, långivers advokat, repræsentanter for titel- eller escrow-firmaet, kontorister, sekretærer og andet personale. Du kan få en advokat til at repræsentere dig, hvis du ikke kan deltage i afslutningsmødet, dvs. hvis du er i en anden stat. Afslutningen kan tage alt fra 1 time til flere timer afhængigt af betingelsesklausuler i købstilbuddet eller eventuelle escrow-konti, der skal oprettes.

Det meste papirarbejde i forbindelse med afslutning eller forlig udføres af advokater og ejendomsmæglere. Du er måske involveret i nogle af afslutningsaktiviteterne, men det afhænger af, hvem du arbejder med.

Før afslutningen af ​​handlen bør du have en endelig inspektion eller en "gennemgang" for at sikre, at de ønskede reparationer er udført, og at de ting, der er aftalt at blive i huset, såsom gardiner, belysningsarmaturer osv., er der.

I de fleste stater gennemføres afviklingen af ​​et titel- eller escrow-firma, hvortil du sender alle materialer og oplysninger plus de relevante bankchecks, så firmaet kan foretage den nødvendige udbetaling. Din repræsentant vil overdrage checken til sælgeren og derefter give nøglerne til dig.

Indledning
Dette emne indeholder oplysninger om dyrere realkreditlån, herunder:
· Definition af HPML
· Krav til HPML-lån

Definition af HPML
Generelt er et dyrere realkreditlån et lån med en årlig rente, eller ÅOP, der er højere end en benchmarkrente kaldet den gennemsnitlige prime offer rate.

Den gennemsnitlige prime offer rate (APOR) er en årlig procentsats, der er baseret på gennemsnitlige renter, gebyrer og andre vilkår på realkreditlån, der tilbydes til højt kvalificerede låntagere.

Dit realkreditlån vil blive betragtet som et dyrere realkreditlån, hvis ÅOP er en vis procentdel højere end ÅOP, afhængigt af hvilken type lån du har:
· Førsteprioritetslån: ÅOP er 1,5 procentpoint eller mere højere end ÅOP.
· Jumbolån: ÅOP er 2,5 procentpoint eller mere højere end ÅOP
· Efterstillede pantlån (2. pant): ÅOP for dette realkreditlån er 3,5 procentpoint eller mere højere end ÅOP

Krav til HPML-lån
Et dyrere realkreditlån vil være dyrere end et realkreditlån med gennemsnitlige løbetider. Derfor skal din långiver tage ekstra skridt for at sikre, at du kan betale dit lån tilbage og ikke misligholder. Din långiver skal muligvis:
· Få en fuld vurdering af husets indre areal fra en autoriseret eller certificeret vurderingsmand
· Giv en gratis anden vurdering af din bolig, hvis det er et "Flipped"-hus
· I mange tilfælde skal du have en escrow-konto i mindst fem år.

Indledning
Dette emne indeholder oplysninger om ATR-reglen og kvalificerede realkreditlån, herunder:
· Hvad er ATR-reglen?
· Lånetyper undtaget fra kvalificerede realkreditlån

Hvad er ATR-reglen?

Reglen om tilbagebetalingsevne er den rimelige og godtroende vurdering, som de fleste realkreditinstitutter er forpligtet til at foretage, så du er i stand til at betale lånet tilbage.

I henhold til reglen skal långivere generelt finde ud af, overveje og dokumentere en låntagers indkomst, aktiver, beskæftigelse, kredithistorik og månedlige udgifter. Långivere kan ikke blot bruge en introduktionsrente eller "teaserrente" til at finde ud af, om en låntager kan tilbagebetale et lån. Hvis et realkreditlån f.eks. har en lav rente, der stiger i senere år, skal långiveren gøre en rimelig indsats for at finde ud af, om låntageren også kan betale den højere rente.
En måde, hvorpå en långiver kan følge reglen om tilbagebetalingsevne, er ved at oprette et "kvalificeret realkreditlån".

Lånetyper undtaget fra kvalificeret realkreditlån
· En "afdragsfri periode", hvor du kun betaler renterne uden at betale hovedstolen, hvilket er det beløb, du har lånt.
· "Negativ amortisering", som kan tillade, at din lånehovedstol stiger over tid, selvom du betaler afdrag.
· "Ballonbetalinger", som er større betalinger end normalt ved udgangen af ​​en låneperiode. Låneperioden er den periode, hvorover dit lån skal betales tilbage. Bemærk, at ballonbetalinger er tilladt under visse betingelser for lån ydet af små långivere.
· Låneperioder, der er længere end 30 år.

Fidelity-obligationer er designet til at beskytte deres forsikringstagere mod ethvert tab, der opstår som følge af skadelige eller bedrageriske handlinger fra specifikt angivne parter. I de fleste tilfælde bruges fidelity-obligationer til at beskytte virksomheder mod uærlige medarbejderes handlinger.
Selvom de kaldes obligationer, er loyalitetsobligationer i virkeligheden en form for forsikring for virksomheder/arbejdsgivere, der forsikrer dem mod tab som følge af medarbejdere (eller kunder), der forsætligt forårsager skade på virksomheden. De dækker enhver handling, der upassende gavner en medarbejder økonomisk eller forsætligt skader virksomheden økonomisk. Loyalitetsobligationer kan ikke handles og påløber ikke renter som normale obligationer.
 
Oversigt
Fidelity-obligationer beskytter deres forsikringstagere mod ondsindede og skadelige handlinger begået af medarbejdere eller kunder.
Der findes to typer loyalitetsgarantier: førstepartsgarantier (som beskytter virksomheder mod skadelige handlinger begået af medarbejdere eller kunder) og tredjepartsgarantier (som beskytter virksomheder mod skadelige handlinger begået af kontraktansatte).
Obligationerne er nyttige, fordi de er en del af en virksomheds risikostyringsstrategi og afdækker virksomheden mod handlinger, der ville påvirke dens aktiver negativt.

Garantierne dækker mange af de samme ting, der er dækket af grundlæggende kriminalitetsforsikringer såsom indbrud og tyveri, men de dækker også ting, som disse policer måske ikke dækker. Dette omfatter ting som bedrageri, dokumentfalsk, underslæb og mange andre "økonomiske" forbrydelser, der kan begås af ansatte i finansielle institutioner og store virksomheder.

Et boliglån – også kendt som et boliglån med friværdi, et afdragslån eller et andet realkreditlån – er en type forbrugergæld. Boliglån giver boligejere mulighed for at låne mod friværdien i deres bolig. Lånebeløbet er baseret på forskellen mellem boligens aktuelle markedsværdi og boligejerens forfaldne realkreditlån. Boliglån er typisk fastforrentede, mens det typiske alternativ, boligkreditlinjer (HELOC'er), generelt har variable renter.

VIGTIGSTE KONKURRENCE:
Et boliglån, også kendt som et "afdragslån med boligkapital" eller et "andet realkreditlån", er en type forbrugergæld.
Boliglån giver husejere mulighed for at låne mod friværdien i deres bolig.
Beløbet for boliglån er baseret på forskellen mellem en boligs aktuelle markedsværdi og den forfaldne resterende realkreditlånssum.
Boliglån findes i to varianter - fastforrentede lån og kreditlinjer for boliglån (HELOC'er).
Fastforrentede boliglån giver et engangsbeløb, hvorimod HELOC'er tilbyder låntagere revolverende kreditlinjer.

I en udskudt finansieringstransaktion kan du hæve kontanter på en ejendom med det samme for at dække købsprisen og lukkeomkostningerne for en ejendom, du tidligere har købt kontant. Dette giver dig fordelen af ​​at være kontantkøber og give sælgere mulighed for at vide, at transaktionen vil blive afsluttet, samtidig med at du har mulighed for at få et realkreditlån kort tid efter for at undgå at have alle dine opsparinger bundet i dit hus.

Du kan tænke på udskudt finansiering som en måde at give dig selv den forhandlingsfordel, der følger med at betale kontant for boligen, samtidig med at du stadig giver dig selv den langsigtede økonomiske fleksibilitet, der er mulig ved at foretage månedlige betalinger på et realkreditlån i stedet for at gøre dig selv "husfattig".

Escrow-konti er de konti, som långivere opretter for at opkræve penge "forud" fra dig, når du optager et realkreditlån, for at dække fremtidige udgifter såsom ejendomsskatter og forsikring. Långivere kan lide at oprette disse konti, da de så er sikre på, at ejendomsskatter og forsikring bliver betalt til tiden, da de opbevarer pengene og betaler disse udgifter for dig.

Lejeværdien er afgørende for køb af en investeringsejendom. Hvordan kan vi så bestemme lejeværdien? Følgende hjemmesider kan måske hjælpe dig.
Ingen login nødvendig, gratis.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Ovenstående to hjemmesider er de mest anvendte. De har den største beholdning, mest trafik på siden og tilbyder tjenester, der tager udlejeren fra markedsføring til huslejeopkrævning.

https://www.huduser.gov/portal/datasets/fmr.html

Officiel hjemmeside for KONTORET FOR POLITIKUDVIKLING OG FORSKNING.

De tre ovenstående hjemmesider burde være nok til at du kan finde den anslåede markedsleje.
Dette er dog kun til orientering. Hvis lejeindtægter skal bruges som kvalificerende indkomst, kan en vurderingsrapport eller lejekontrakt stadig være påkrævet.

Konventionelle lån har begrænsede krav til DTI-forhold/reserver/belåningsgrad/kreditsituation. Generelt kan de fleste låntagere kvalificere sig til et konventionelt lån med højere indkomst og kreditvurdering. Mens nogle låntagere har en lavere indkomst eller forskellige typer indkomster, hvilket resulterer i dårlige skatteopgørelser, accepterer Fannie Mae-lån muligvis ikke denne type boliglån.
I disse tilfælde kan du prøve at finde en realkreditudbyder, der tilbyder produkter uden kvantitativ margin. AAA Lendings tilbyder nu bankudtog, Platinum Jumbo, investor cash flow (ingen behov for ansættelsesoplysninger, ingen behov for DTI), formueudtømning og programmer for udenlandske statsborgere. Alle kan finde et passende produkt med lav rente og den bedste pris.
Her er et par eksempler på taknemmelige scenarier for nylig:
Ejendomsinvestorer med flere ejendomme, herunder ejerlejligheder uden garanti. ----Investor pengestrøm
Selvstændig låntager med fremragende kreditvurdering, hvis indkomst angivet på selvangivelsen ikke kvalificerer dem til den luksusbolig, de har råd til. ----Kun kontoudtog
En situation, hvor en låntager kun var to år ude af en tvangsauktion. ---- Platinum Jumbo
En låntager solgte sin millionvirksomhed og fandt derefter drømmehjemmet, men havde ingen indtægtskilde at dokumentere. ---- Udtømning af aktiver